Blog

Ekskluzīvais līgums nozīmē, ka aģentūrai vai māklerim ir sadarbības pirmtiesības attiecībā pret konkrētu klientu nekustamā īpašuma pārdošanu vai kāda objekta iegādi. Līgums satur abpusējas saistības – gan klientam (pasūtītājam), gan izpildītājam (aģentam). Zemāk ir īsi aprakstītas ekskluzīvā līguma priekšrocības:

– ekskluzīvais līgums nodrošina māklera / aģentūras ieinteresētību termiņu ievērošanā;

– noslēdzot ekskluzīvo līgumu, mākleris / aģentūra aizstāvēs vienīgi sava partnera (otrā līgumslēdzēja) intereses;

– ekskluzīvais līgums dod iespēju atrast nevis jebkādu pircēju, bet gan pārdot visizdevīgāk;

– īpašniekam nav nepieciešamības sazināties ar citiem starpniekiem un pārzināt viņu darbību. Aģents, ar kuru ir parakstīts ekskluzīvais līgums, pats informēs citus māklerus par objekta pieejamību;

– parakstot ekskluzīvo līgumu ar īpašnieku, aģents kļūst ieinteresēts pārdot objektu pēc iespējas izdevīgāk, jo viņa komisija ir noteikts procents no pārdošanas summas;

– veicot darbu saskaņā ar ekskluzīvo līgumu, aģentūra / mākleris neņem priekšapmaksu;

– aģents tiek atalgots tikai pēc savu pienākumu izpildīšanas, ko viņš ir uzņēmies ar ekskluzīvo līgumu;

– ekskluzīvo līgumu parakstītājs jutīsies droši un neuztrauksies pārdošanas procesā, jo viņam būs jākomunicē tikai ar vienu mākleri, kurš regulāri sniegs atskaites par savu darba gaitu, šāda veida sadarbība atbrīvo īpašnieku no milzīga skaita uzbāzīgu zvanu;

– ekskluzīvais līgums motivē aģentu strādāt vēl čaklāk, lai apmierinātu klienta vēlmes un ieceres.

Starp citu, ASV rieltoru (mākleru) darbība ir pilnīgi pakļauta Nacionālās Rieltoru Asociācijas (NAR) noteikumiem. Nekustamo īpašumu īpašnieki ASV sadarbojas ar aģentiem tikai un vienīgi uz ekskluzīvā līguma pamata, jo vien šāda sadarbība garantē, ka viņu intereses tiks pilnībā ievērotas.

Ekskluzīvā līguma priekšrocības visiem līgumslēdzējiem ir acīmredzamas. Īpašnieks skaidri un gaiši redz, par ko viņš maksā komisiju. Mākleris fokusējas uz uzticēto objektu un sava klienta mērķiem.

Patstāvīgi tirgojot dzīvokli, īpašnieki bieži pieļauj tipiskās kļūdas, kuru dēļ zaudē gan potenciālo ieņēmumu, gan savu laiku. Lai izvairītos no nepatikšanām, labāk zināt to cēloņus.

1. Nesakārtota dokumentācija Kārtojot dokumentus vienlaicīgi ar īpašuma pārdošanu, var pazaudēt reālus pircējus. Dokumentu sagatavošanas termiņš var pārsniegt to laiku, ko pircējs būtu ar mieru gaidīt. Rezultātā, pircējs var izvēlēties citu īpašumu.

2. Uzpūsta cena Vairāku gadu pieredze liecina, ka lielākā daļa īpašnieku novērtē savu īpašumu augstāk par reālo tirgus vērtību. Īpašnieku novērtēšanas kritēriji paliek nemainīgi — «gribu atgūst naudu, ko esmu ieguldījis», «man ir nepieciešama noteikta summa», «kaimiņi pārdeva par tādu naudu», «mūsu mājā tirgo dzīvokli vēl dārgāk».

3. Nekorekta cenas veidošana Īpašnieki aplami nosaka cenu, pamatojoties uz citu cilvēku sludinājumiem, ko redz internetā vai presē. Šādos avotos mēs bieži redzam nevis adekvātas cenas, bet tās summas, ko grib iegūst citi īpašnieki, to pašu iemeslu dēļ, ko esam pieminējuši augstāk. Ļoti maz piedāvājumu satur adekvātas un pievilcīgas cenas.

4. Pārdošana bez citu īpašnieku piekrišanas Laulātajiem, radiniekiem, kaimiņiem vai cita veida līdzīpašniekiem varētu būt motīvi un risinājumi, kas atšķiras no jūsējiem. Pārdošanas process var pēkšņi tikt pārtraukts, ja neizdodas panākt vienošanos ar citiem īpašniekiem vai personām, kuru piekrišana ir nepieciešama, lai atsavinātu īpašumu.

5. Īpašums nav sagatavots pārdošanai Ja telpas neizskatās pievilcīgi, pircējam tas ir iemesls priekš kaulēšanās. Tirgojamā dzīvoklī ir jābūt tīriem logiem, nekādu traipu uz grīdām un sienām. Vannas istabai, tualetei un virtuvei ir jāspīd tīrībā un patīkami jāsmaržo. Personīgās mantas pēc iespējas ir jāpaslēpj.

6. Pārdošanas lēmumu pieņem cita persona Bieži vien dzīvokļa pārdošanas procesu organizē un vada īpašnieka radinieki, sekretāres, paziņas vai draugi. Ja īpašniekam nav laika sava īpašuma pārdošanai un viņš šo procesu uztic gadījuma cilvēkiem, kas nav profesionāli. Rezultātā var par velti iztērēt ne tikai laiku, bet arī naudu.

7. Pārrunas pa telefonu Nav jēgas apspriest pārdošanu ar klientu, kurs nav redzējis dzīvokli ar savām acīm. Rādot dzīvokli ir vērts piedāvāt klientam aizpildīt pirkuma piedāvājumu, kur uzrāda savu cenu, samaksas iespējas un termiņus. Šādi īpašnieks sapratīs patiesos pircēja nodomus un varēs ievērot savas intereses.

8. Mēģinājumi ietaupīt uz māklera pakalpojumiem Meklēt vislētāko mākleri ir bezjēdzīgi un nelietderīgi. Tad jau labāk pašam tirgot savu īpašumu. Profesionāli nestrādā par velti, bet amatieri nepārdod izdevīgi.

9. Sadarbība ar vairākiem mākleriem vienlaicīgi Pārdodot īpašumu, ir jāpanāk konkurence starp pircējiem, nevis starp mākleriem. Jo vairāk mākleru ir piesaistīti, jo lielākas ir izredzes pārdot dzīvokli ar vissliktākajiem nosacījumiem. Nav jāpiesaista vairākus pārdevējus, bet vienīgais mākleris pats aicina savus kolēģus iesaistīties pārdošanā un dara to ievērojot sava klienta intereses.

10. Sadarbība bez līguma parakstīšanas Īsts profesionāls nestrādā tikai uz mutiskās vienošanās. Klienta izvairīšanās no līguma parakstīšanas iznīcina darba motivāciju. Līgumā puses nosaka termiņus, cenu, reklāmas un marketinga pasākumus. Parakstīts līgums dod īpašniekam tiesības interesēties par darba gaitu un, nepietiekama rezultāta gadījumā, izvirzīt pretenzijas.

Tātad, parakstīts līgums nodrošina priekšrocības abām pusēm. Īpašnieks saprot, ko dara nolīgtais mākleris, bet mākleris saprot, ka viņam ar īpašnieku ir izveidojušas uzticīgas attiecības.

1. Sakopta kāpņu telpa Ja pie jūsu dzīvokļa durvīm ir tīrs paklājiņš, izmazgātas kāpnes un uz palodzes kāpņu telpā stāv puķupods ar zaļu augu – nav slikti. Daži pārdevēji dodas tālāk un par saviem līdzekļiem atjauno kāpņu telpas sienas. Tiešām, krāsas bundža nemaksā dārgi, toties svaigi nokrāsotas sienas un tīra kāpņu telpā jau no pirmā acu skatiena rada pozitīvu pircēja noskaņu.

2. Neliels kosmētiskais remonts Atsvaidzināt dzīvokli īpaši nepieciešams, ja tas ir nobružāts. Vismaz pielīmēt jaunas tapetes, uzklāt jaunu linoleju, nomainīt bojātos krānus un piekārt jaunus aizkarus. Bet pārāk aizrauties ar remontu un ar to saistītām izmaksām nav jēgas. Pārdodot dzīvokli, pat pusi ieguldīto līdzekļu remontā, atgūt neizdosies.

3. Ģenerālā dzīvokļa tīrīšana Dzīvoklis ir jāatbrīvo no krāmiem – ar vecām mēbelēm un bojātām mantām pārblīvēts mājoklis rada nomācošu iespaidu. Turpretī gaišs, plašs (nu labi, ne vienmēr plašs) dzīvoklis uzreiz kļūst pievilcīgāks pircēju acīs.

4. Personīgās mantas Jo mazāk dzīvoklī ir manāma pārdevēja klātbūtne, jo vieglāk potenciālajam pircējam iejusties objekta īpašnieka lomā. Tādēļ visas iespējamās pārdevēja personīgās mantas ir jāpaslēpj no pircēja acīm.

5. Pievilcīgas bildes Veiksmīgai pārdošanai ir nepieciešamas labas, kvalitatīvas bildes, uzņemtas labā apgaismojumā un no vairākiem rakursiem. Bildēs nedrīkst būt redzamas liekas detaļas – apģērbu blāķi uz pakaramā, mājdzīvnieku paklāji vai bļodas vai kādi citi dzīves atrebūti. Potenciālajam pircējam, skatoties uz šīm bildēm, ir jāredz sevi šajā dzīvoklī. Cita cilvēka esamības liecinājumi viņam tikai traucēs.

Ar 1. maiju Latvijā stājās spēkā likuma “Par nodokļiem un nodevām” grozījumi, saskaņā ar kuriem skaidras naudas norēķini darījumos ar nekustamo īpašumu ir aizliegti.

Kā paziņo LETA, tagad likums nosaka sekojošo: “(16) Nodokļu maksātājiem, tajā skaitā fiziskajām personām, kuras neveic saimniecisko darbību, nav atļauts veikt skaidrā naudā nekustamo īpašumu atsavināšanas darījumus”. Jaunie noteikumi ir iesaukti palīdzēt cīņā pret fiktīviem darījumiem, kad īpašums tiek pārdots par krietni lielāku summu, nekā ir uzrādīts līgumā.

“Iespēja izmantot skaidru naudu darījumos palielina naudas atmazgāšanas un krāpniecības risku,” — norādīts likumprojekta anotācijā. Turklāt tas apgrūtina nodokļu administrācijas darbību, iespēju pierādīt darījuma faktisko summu vai ka šāds darījums vispār bija noticis.

Dotajā brīdī, darījumos par summu līdz 7200 eiro ir pieļaujami norēķini skaidrā naudā. Pēc iepriekš minēto grozījumu stāšanās spēkā, šāda iespēja vairs nepastāvēs.

1. Izpētiet portālu SS.LV un līdzīgus, atrodiet visaugstāko cenu jūsu rajonā un droši lieciet savam dzīvoklim tik pat augstu cenu, obligāti pievienojiet virsū kādu summu kaulēšanai.

2. Neuzticieties sadarbībai ar vienu mākleri, lai dzīvokli tirgo visi, kas vēlas. Tikai šajā gadījumā jūs pat nepamanīsiet, kad cena tika nogāzta.

3. Pat nedomājiet painteresēties, kāds ir klienta budžets, lai uz apskatēm nāk visi pēc kārtas.

4. Atbildiet pats uz ikvienu telefona zvanu, īsziņu un WhatsApp ziņojumu, pats rādiet dzīvokli visiem, kas jums ir piezvanījis, pats komunicējiet ar klientiem un visiem pilsētas mākleriem.

5. Bingo! Jūs visu paveicāt perfekti! Kā bonuss jums pienākas stress, depresija un absolūta nevēlēšanās vēl kādreiz sapīties ar nekustamajiem īpašumiem.

Ideālais īrnieks — kāds viņš ir?

Protams, galvenais, lai īrnieks būtu atbildīgs, laicīgi apmaksātu rēķinus un saudzīgi uzturētos pret īpašnieka mantu.

Kur meklēt ideālo īrnieku?

Praktiskā pieredze liecina, ka vislabākie īrnieki ir laulāti pāri vai ģimenes ar bērniem. Kā parasti, īrējot mājokli, tādi cilvēki ir noskaņoti uz ilgtermiņa attiecībām un līdz ar to – uz ilgtermiņa īri. Izīrēt dzīvokli biroja darbiniekam ar stabilu algu arī ir labs un drošs variants.

Kā atrast ideālo īrnieku?

Izīrējot dzīvokli, ir jāievēro daži noteikumi, pateicoties kuriem, var atrast uzticamu īrnieku un izdevīgi izīrēt savu īpašumu.

Obligāti noslēdziet līgumu ar īrnieku.

Izvēlējoties mākleri, dodiet priekšroku speciālistiem ar lielāku pieredzi.

Ja jūs esat iesācējs nekustamo īpašumu izīrēšanā, labāk būtu uzticēt nekustamā īpašuma aģentūrai īrnieka meklēšanu un pārrunas ar pretendentiem .

Aģentiem ir lielāka pieredze, viņi uzreiz var atšķirt uzticamu un drošu īrnieku starp citiem pretendentiem un, katrā ziņā, dara to labāk par tiem, kas nupat ir iesaistījies šajā darbībā.

Vēl viena priekšrocība sadarbībai ar aģentu ir tas, ka nolīgtais speciālists uzņemas zvanu brāzmu un milzīgu daudzumu nesekmīgu īpašuma skatījumu.

Īrnieka meklēšanas procesā būs bieži jāsastopas ar tiem, kas vēlas nolaist cenu vai vienkārši atņemt Jūsu laiku.

Un pat tie, kas telefona sarunas laikā izklausās pēc daudzsološa īrnieka, galu galā var neierasties, bet jūs jau būsiet iztērējis savus resursus, gaidot viņus norunātajā laikā un vietā.

Pozicionēšana komunicējot ar potenciālo īrnieku

Komunicējot ar potenciālo īrnieku, ir jāuzvedas pieklājīgi un labsirdīgi, bet tajā pašā laika ir jāievēro arī noteiktas robežas – ir jāpaliek arī nedaudz formālam. Tas palīdzēs Jums uzsvērt uz saviem īres noteikumiem un turpmāk – uz to ievērošanu, piemēram, nosakot cik bieži jūs varēsiet ierasties dzīvoklī ar pārbaudēm.

Šādas vizītes ir jāsaskaņo ar īrnieku, iepriekš vienojoties par laiku, un tām obligāti ir jānotiek īrnieka klātbūtnē.

Pārlieku draudzīgas attiecības starp īrnieku un izīrētāju var novest pie lūgumiem par samaksas atlikšanu vai pat pie hroniskiem samaksas kavējumiem. Turpretī pārāk oficiāla uzvedība arī nav laba izvēle. Šajā jautājumā galējības nebūt neies par labu!

Atrast īres dzīvokli, ja jums ir ķepainais mīlulis, bieži nav viegli. Izstāstīsim, kā šādā gadījumā atvieglot dzīvokļa meklēšanu. ⠀ Nekādā gadījumā nemelojiet! Neslēpiet no dzīvokļa īpašnieka, ka plānojat iemitināties ar mājdzīvnieku. Ja mēģināsiet slepus paņemt dzīvnieku līdzi, viss var beigties bēdīgi. ⠀ Esiet pieklājīgs un laipns Bieži vien cilvēki labprātāk uzklausa citus, ja viņus uzrunā pieklājīgi. Turklāt, pastāv iespējamība, kabīrnieka dzīvnieks liksies izīrētājam kārtīgs un labi audzināts, ja viņa īpašnieks ir pieklājīgs un laipns. ⠀ Sagatavojiet bildes un videoierakstus Pamēģiniet iekarot izīrētāja sirdi ar jūsu mīluļa jancīgām bildēm un video. Daudzi cilvēki iebilst pret abstraktiem kaķiem un suņiem, bet nevar pretoties kādai konkrētai astītei. ⠀ Pastāstiet par “drošības pasākumiem” Pretskrāpējumu spilventiņi, smēres un aerosols, kas  atbaida dzīvniekus un neļauj tiem bojāt mantas, un suņa apmācības kurss var būt labs arguments “par”. Var apsolīt vai pat atrunāt līgumā kā īrnieka pienākumu apmaksāt profesionālās tīrīšanas kompānijas pakalpojumus pametot dzīvokli. ⠀ Piedāvājiet lielāku samaksu Esiet gatavs palielināt ikmēneša īres maksu vai drošības naudas summu. Uzņemieties iniciatīvu – tas palīdzēs dzīvokļa īpašniekam pieņemt lēmumu jums par labu. Nenolaidiet rokas! Atrast izīrētāju, kas būtu gatavs uzticēt savu īpašumu īrniekam ar mājdzīvnieku ir profesionālam mākleram piemērots uzdevums.  Izbeidzot līgumattiecības, paūdziet īpašniekam uzrakstīt rekomendācijas vēstuli, lai nākamreiz jums būtu vieglāk atrast dzīvokli. Un atceraties: atrast dzīvokli īrei ar mājdzīvnieku jums vienmēr palīdzēs profesionāls mākleris!